如何确定房屋买卖合同中买方是否构成违约？

【裁判要旨】 本案的裁判要旨在于确定房屋买卖合同中买方是否构成违约以及卖方是否有权解除合同。法院通过审查合同条款、双方的实际行为以及相关证据，认定买方并未构成违约，而卖方在未有充分证据证明买方预期违约的情况下，将房屋过户给他人，导致合同无法履行，因此卖方的解除合同行为缺乏法律依据。

【索引词】 房屋买卖合同、违约责任、合同解除、再审申请、诉讼时效

【案情】 再审申请人汪某与被申请人胡某、成都某分公司之间的房屋买卖合同纠纷案，涉及合同条款的正确解释、违约责任的认定以及合同解除的合法性问题。汪某主张胡某隐瞒购房资格和履行能力，构成违约，而胡某则辩称其已按合同约定支付定金，是汪某拒绝收款并过户给他人，导致合同无法履行。一审、二审法院均未支持汪某的主张，汪某不服，向最高人民法院申请再审。

【审判】 最高人民法院经审查认为，胡某并未构成违约，汪某在无充分证据证明胡某预期违约的情况下，将房屋过户给他人，导致合同无法履行，因此汪某的解除合同行为缺乏法律依据。法院裁定驳回汪某的再审申请。

【评析】 本案是一起典型的房屋买卖合同纠纷案件，涉及合同条款的解释、违约责任的认定以及合同解除的合法性问题。在审理过程中，法院需对合同条款、双方的实际行为以及相关证据进行综合考量。

首先，关于合同条款的解释问题。法院在审理中需正确理解合同条款的含义，确保合同解释符合当事人的真实意愿。在本案中，法院认定合同条款并未明确限制买方的购房资格，且买方有权指定权属人或公司购买，因此买方的购房资格并不影响合同目的的实现。

其次，关于违约责任的认定问题。法院在审理中需明确违约行为的构成要件，包括违约行为的存在、违约行为与合同目的无法实现之间的因果关系等。在本案中，法院认定买方并未构成违约，而卖方在未有充分证据证明买方预期违约的情况下，将房屋过户给他人，导致合同无法履行，因此卖方的解除合同行为缺乏法律依据。

最后，关于合同解除的合法性问题。法院在审理中需审查合同解除的条件是否成就，包括合同约定的解除条件、法律规定的解除条件等。在本案中，法院认定卖方在未满足合同解除条件的情况下，擅自解除合同，不符合法律规定。