当购房遭遇烂尾？（是要房还是要钱？）
2023/6/11
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当购房遭遇烂尾？（是要房还是要钱？）
这些年来，大量的商品房买卖合同纠纷案件，其中有相当一部分购房者找到我们时，所购买的商品房项目已经或者将要烂尾。此时，他们往往面临着一个两难抉择：是赶紧起诉解除《商品房买卖合同》要求房开退钱，还是坐等楼盘复活？
这种情况下，不同的决策可能会对购房者的权利产生重大影响：如果购房者选择解除购房合同，可能面临房开商退不出钱，无法执行的困境；如果坐等楼盘复活，也可能出现无人接盘，被深度套牢的风险。
结合真实案例，来看看这种情况下，该如何抉择？
一、真实案例
一个近百户业主起诉（含部分仲裁，下同）本地知名烂尾项目房开商系列案件即是如此，当初业主们也是感觉到迷茫，也面临着要房还是要钱的两难抉择。
面对业主们的困惑，分析案情以后，给出的建议是：起诉房开商要求继续履行合同，并要求按合同支付迟延交房违约金。
该系列案件全部取得判决和仲裁胜诉后，业主们在法定期限内申请法院强制执行。之后，案件拖了七八年，经过多方努力，有新东家接手楼盘，该项目得以重启。
此时房价已涨了一倍多，业主们不仅拿到了房子，而且还得到了数额不小的违约金，有些业主实际到手的违约金数额甚至接近当初的购房款总额，取得了还算满意的效果。
二、对真实案例的剖析
建议业主们选择起诉继续履行合同并要求支付违约金，而不是退房退钱？
来看看两种方案的法律后果：
第一种方案：起诉解除合同，要求退还已付购房款。
按这个方案，如果官司胜诉了，商品房买卖合同解除，房屋归房开商，购房款退还业主。在这种方案下，如果今后房开商经过努力盘活了资产，通常可以退还本金和相应的利息，一般是银行贷款利息。
但是，如果房开商破产，由于业主在破产前已解除购房合同，不再对特定房屋享有权利，只是享有退还购房款的请求权，这只是普通债权，不享有优先权。在实践中，如果房产项目破产，在支付破产费用、各类优先债权后，普通债权往往得不到清偿或者仅仅能得到极少的清偿。此时，购房者将面临房子没了，钱也拿不到手的风险。
第二种方案：要求继续履行合同并支付违约金。
这种方案下，如果房开商经过努力盘活了楼盘，那么，就像前述系列案件一样，业主可以拿到房产及违约金，享有房产升值的收益，也拿到了通常比银行利息高很多的违约金。
更重要的是，如果房开商经努力无效最终破产，根据法律规定，这样的情况下，业主仍可以要么拿到房屋所有权，要么可以就支付的购房款享有优先受偿权，大部分甚至全额拿回已付购房款。
网络配图
三、所购房屋面临或者已经烂尾时，我们为什么不建议主动解除合同？
通过以上系列案及剖析，很显然已经给出了答案。
一方面，当经过房开商努力最终盘活了资产，项目得以重启时，之前选择退房退钱的，通常可以拿回本金和利息；而之前选择继续履行并索赔违约金，则通常可以拿到房产且得到违约金。
另一方面，更大的区别是，一旦房开商破产，此前选择退房退钱的，只享有普通债权，可能面临血本无归的风险；而当初选择要房的，则可大大减少损失甚至有可能毫发无损。
四、破产前主动解除购房合同与破产后被动解除，法律后果存在巨大差别
（一）破产时已付全款且建成的房屋，一般不作为破产财产，可以直接由买受人享有所有者权利
开发商进入破产程序，如果在房屋已建成的情况下，购房者已支付全款，包括按揭贷款（实际也是购房者向银行贷款向房开商支付了全款），此时购房者的合同义务实际已履行完毕，而房开商又具备交付房屋的条件，一般认为在这种情况下，破产管理人不能够再解除商品房买卖合同，所购房屋不作为破产财产而直接由买受人享有所有者权利，虽然此时尚未办理不动产权属证书，但并不妨碍购房者依法享有相关权利。
（二）即使符合解除条件由管理人解除购房合同，购房人得就特定房屋拍卖所得优先受偿
当房屋未建完成，或者购房人分期付款未支付完成全部购房款，一般认为此时破产管理人可以行使任意解除权，解除商品房买卖合同，但是，此种情况下，购房人得就特定房屋拍卖所得享有优先受偿权，甚至比工程款优先权更优先。
我们知道，破产本身就意味着债务人已资产严重不抵债务，此时，如果是享有优先权的债务，通常可以得到较大程度的清偿甚至得到全部清偿，反之，如果没有优先权的债务，往往得不到清偿或者仅得到很小比例的清偿。因此，当房开商破产清算时，债务是否享有优先权，对债权人意义重大。
我们来看最高法的意见，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》在第一条首先明确了，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。接着在第二条进一步明确了：
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
从以上规定看，此处的买受人甚至可以优先于工程价款的受偿顺序，而工程价款本身又是优先于有抵押的债权和其他债权的，也就意味着，符合该条规定的购房者，其就特定房屋拍卖所得的受偿顺序超过了工程款和有抵押权的债权，通常情况下，几乎可以得到全部受偿。
但是，满足这一条款也是有一定的条件的，一般认为应当具备以下条件，才可以享有优先受偿权：
条件一：必须是消费购房。最高法并未明确何为“消费购房”，实践中对此存在一定争议，在房开商破产的案件中，现在主流观点一般认为“消费者”应该做限制性解释，仅限于以居住为目的的购房人。
条件二：一般需要支付了半数以上的房款。根据最高法的意见，必须是支付了全部或者大部分的购房款，也就是必须是支付了半数以上的购房款。
条件三：也是与本文相关的，就是实践中一般认为，只有在进入破产程序后，由破产管理人解除商品房买卖合同的，购房人就该房屋所付购房款享有优先购房权。
（三）如果购房者在破产前先主动解除商品房买卖合同的，当房开商进入破产程序时，购房者返还购房款的请求权一般被认定为普通债权，通常不享有优先受偿权。
关于这一点，在典型案例“宁波安栋房地产开发有限公司为与被申请人宁波璟月湾旅游置业有限公司破产债权确认纠纷一案”【浙江省高级人民法院（2016）浙民申1607号】中，经过一审、二审和高级法院再审，三级法院的裁判理由很具有代表性，即：
房屋买受人的优先权是与特定的商品房相对应的，买受人享有的优先权具有特殊针对性。破产程序启动前商品房买卖合同已经解除，购房人基于合同解除享有的债权已无特定的商品房相对应，因此，购房人基于商品房买卖合同解除享有的债权系普通债权。
五、结论
当所购房屋已经或者即将烂尾但尚未进入破产程序时，购房者急于套现，选择解除商品房买卖合同要求退还购房款的行为，效果可能会适得其反，可能导致到头来房子得不到，钱也打水漂的风险，并非明智之举。
而如果选择继续履行合同，坐等楼盘复活或者破产重组，也许还有希望挽回大部分甚至全部损失，运气好的还可能得到违约金赔偿。
这些年来，大量的商品房买卖合同纠纷案件，其中有相当一部分购房者找到我们时，所购买的商品房项目已经或者将要烂尾。此时，他们往往面临着一个两难抉择：是赶紧起诉解除《商品房买卖合同》要求房开退钱，还是坐等楼盘复活？
这种情况下，不同的决策可能会对购房者的权利产生重大影响：如果购房者选择解除购房合同，可能面临房开商退不出钱，无法执行的困境；如果坐等楼盘复活，也可能出现无人接盘，被深度套牢的风险。
结合真实案例，来看看这种情况下，该如何抉择？
一、真实案例
一个近百户业主起诉（含部分仲裁，下同）本地知名烂尾项目房开商系列案件即是如此，当初业主们也是感觉到迷茫，也面临着要房还是要钱的两难抉择。
面对业主们的困惑，分析案情以后，给出的建议是：起诉房开商要求继续履行合同，并要求按合同支付迟延交房违约金。
该系列案件全部取得判决和仲裁胜诉后，业主们在法定期限内申请法院强制执行。之后，案件拖了七八年，经过多方努力，有新东家接手楼盘，该项目得以重启。
此时房价已涨了一倍多，业主们不仅拿到了房子，而且还得到了数额不小的违约金，有些业主实际到手的违约金数额甚至接近当初的购房款总额，取得了还算满意的效果。
二、对真实案例的剖析
建议业主们选择起诉继续履行合同并要求支付违约金，而不是退房退钱？
来看看两种方案的法律后果：
第一种方案：起诉解除合同，要求退还已付购房款。
按这个方案，如果官司胜诉了，商品房买卖合同解除，房屋归房开商，购房款退还业主。在这种方案下，如果今后房开商经过努力盘活了资产，通常可以退还本金和相应的利息，一般是银行贷款利息。
但是，如果房开商破产，由于业主在破产前已解除购房合同，不再对特定房屋享有权利，只是享有退还购房款的请求权，这只是普通债权，不享有优先权。在实践中，如果房产项目破产，在支付破产费用、各类优先债权后，普通债权往往得不到清偿或者仅仅能得到极少的清偿。此时，购房者将面临房子没了，钱也拿不到手的风险。
第二种方案：要求继续履行合同并支付违约金。
这种方案下，如果房开商经过努力盘活了楼盘，那么，就像前述系列案件一样，业主可以拿到房产及违约金，享有房产升值的收益，也拿到了通常比银行利息高很多的违约金。
更重要的是，如果房开商经努力无效最终破产，根据法律规定，这样的情况下，业主仍可以要么拿到房屋所有权，要么可以就支付的购房款享有优先受偿权，大部分甚至全额拿回已付购房款。
网络配图
三、所购房屋面临或者已经烂尾时，我们为什么不建议主动解除合同？
通过以上系列案及剖析，很显然已经给出了答案。
一方面，当经过房开商努力最终盘活了资产，项目得以重启时，之前选择退房退钱的，通常可以拿回本金和利息；而之前选择继续履行并索赔违约金，则通常可以拿到房产且得到违约金。
另一方面，更大的区别是，一旦房开商破产，此前选择退房退钱的，只享有普通债权，可能面临血本无归的风险；而当初选择要房的，则可大大减少损失甚至有可能毫发无损。
四、破产前主动解除购房合同与破产后被动解除，法律后果存在巨大差别
（一）破产时已付全款且建成的房屋，一般不作为破产财产，可以直接由买受人享有所有者权利
开发商进入破产程序，如果在房屋已建成的情况下，购房者已支付全款，包括按揭贷款（实际也是购房者向银行贷款向房开商支付了全款），此时购房者的合同义务实际已履行完毕，而房开商又具备交付房屋的条件，一般认为在这种情况下，破产管理人不能够再解除商品房买卖合同，所购房屋不作为破产财产而直接由买受人享有所有者权利，虽然此时尚未办理不动产权属证书，但并不妨碍购房者依法享有相关权利。
（二）即使符合解除条件由管理人解除购房合同，购房人得就特定房屋拍卖所得优先受偿
当房屋未建完成，或者购房人分期付款未支付完成全部购房款，一般认为此时破产管理人可以行使任意解除权，解除商品房买卖合同，但是，此种情况下，购房人得就特定房屋拍卖所得享有优先受偿权，甚至比工程款优先权更优先。
我们知道，破产本身就意味着债务人已资产严重不抵债务，此时，如果是享有优先权的债务，通常可以得到较大程度的清偿甚至得到全部清偿，反之，如果没有优先权的债务，往往得不到清偿或者仅得到很小比例的清偿。因此，当房开商破产清算时，债务是否享有优先权，对债权人意义重大。
我们来看最高法的意见，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》在第一条首先明确了，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。接着在第二条进一步明确了：
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
从以上规定看，此处的买受人甚至可以优先于工程价款的受偿顺序，而工程价款本身又是优先于有抵押的债权和其他债权的，也就意味着，符合该条规定的购房者，其就特定房屋拍卖所得的受偿顺序超过了工程款和有抵押权的债权，通常情况下，几乎可以得到全部受偿。
但是，满足这一条款也是有一定的条件的，一般认为应当具备以下条件，才可以享有优先受偿权：
条件一：必须是消费购房。最高法并未明确何为“消费购房”，实践中对此存在一定争议，在房开商破产的案件中，现在主流观点一般认为“消费者”应该做限制性解释，仅限于以居住为目的的购房人。
条件二：一般需要支付了半数以上的房款。根据最高法的意见，必须是支付了全部或者大部分的购房款，也就是必须是支付了半数以上的购房款。
条件三：也是与本文相关的，就是实践中一般认为，只有在进入破产程序后，由破产管理人解除商品房买卖合同的，购房人就该房屋所付购房款享有优先购房权。
（三）如果购房者在破产前先主动解除商品房买卖合同的，当房开商进入破产程序时，购房者返还购房款的请求权一般被认定为普通债权，通常不享有优先受偿权。
房屋买受人的优先权是与特定的商品房相对应的，买受人享有的优先权具有特殊针对性。破产程序启动前商品房买卖合同已经解除，购房人基于合同解除享有的债权已无特定的商品房相对应，因此，购房人基于商品房买卖合同解除享有的债权系普通债权。
五、结论
当所购房屋已经或者即将烂尾但尚未进入破产程序时，购房者急于套现，选择解除商品房买卖合同要求退还购房款的行为，效果可能会适得其反，可能导致到头来房子得不到，钱也打水漂的风险，并非明智之举。
而如果选择继续履行合同，坐等楼盘复活或者破产重组，也许还有希望挽回大部分甚至全部损失，运气好的还可能得到违约金赔偿。
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