业主大会表决处理？（视为同意条款？）
2023/6/13
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业主大会表决处理？（视为同意条款？）
怎么处理业主大会决议中的视为同意条款的处理。那么什么是视为同意条款呢？通俗的来说，视为同意条款就是咱们去参加业主大会的时候，有的人呢，他既不投赞成票，也不投反对票，他就不投票，那么有的业主大会呢，就做了这么一个规定，如果说你不投赞成票，也不投反对票，那么我们就视为你同意，这就叫做视为同意条款。那视为同意条款的应用呢，它有两个构成要件，一个构成要件呢就是你送达，也就是说咱们呢已经把表决票送到了您家中，或者是投入了您的信箱。第二个要件呢，就是无有效投票意见，也就是说您既没有说同意，也没有说不同意，这个时候呢就有适用，这种票呢我们也称为视为同意票。
那么接下来我们看来看看这个视为同意条款到底有什么作用呢？我们在审理的案件中挑选了十个案件样本，也就是十个小区召开业主大会的情况，那么大家可以看到如图所示蓝色的部分呢是赞成票，灰色的部分呢是非散成票，那么从图上的情况来看的话，超过百分之八十的这个会议赞成票都是遥遥领先，早就过半，如果单单从这个结果上面来看，可谓是成功的大会，胜利的大会，但是事实真的如此吗？带着疑问我们去审视了这些赞成票的构成成分，然后我们发现了其中的奥秘。咱们来看从赞成票的成分来看的话，上面图中橙色的部分是真实赞成票，也就是业主到场投票的这种，下面蓝色的部分呢是视为赞成票
就是咱们前面说的这种部分，那么像咱们前面看到前一张图百分之八十那都是那个赞成票，遥遥领先，而现在再看这张图呢，橙色部分里面实际上百分之八十都过不了半，甚至有极个别的情况出现了，比如说这个和这个连分十都没到咱们小区里面的事情，不是应当秉承的原则是少数服从多数吗？那为什么到了开会的时候反而掉了个个变成多数服从于少数了呢？这个事就得从咱们现在社会上面临的一种困境开始说起。什么困境呢？经常有居民向我们反映说业主大会开会难，决议难，体现在什么地方？一个叫做想开开不了，好不容易到处去找人，却找不到这么多人来开会，满足不了开会的前提条件，第二叫做开了。
过不了辛辛苦苦把会开起来，张罗起来了，这些人不来投票，那么导致决议没办法通过，最后叫做过了又被撤销。咱们再表决的时候，有时候一不注意，不小心违反了法定程序，或者是不小心侵犯了其他业主的合法权益，导致最后呢，决议又被人民法院判决所撤销。那么这些困境的根源核心在哪呢？我们认为根源主要有三点，一点就是现在的小区规模实在是太大了，比如说像中原两湾城其中的居民户数接近一万两千户，那么如果说要进行开会并且有效通过表决的话，那至少要其中的一半，也就是六千户来开会，这六千人开会可谓千难万难。
其次，小区规模大了以后，业主的主成成分就复杂了，有所谓的候鸟业主，云业主这两类业主。房子来不是住的，有的呢是为了度假，有的呢是为了收租赚钱，这两类业主你要是叫他来开业主大会，他是不会来的。那么第二个原因是什么呢？是业主权力意识和法制意识较为淡薄，有的业主心里想的是开业主大会关我什么事，事不关己高高挂起，还有一类业主是觉得这是大家的事，我不说，也有人说我搭个便车好了，这两类心态都不可取。还有最后一个原因是客观因素，开会的程序较为繁琐，执行起来有难度，以上海市的规定为例的话，那么就分为五个步骤，每个步骤下面又有若干个小环节，那么这么多的步骤走起来的话，万一其中有哪一个出了差错，这会可能就白开了，面对群众的呼声，民法典为了解决群众反映的开会难，通过我难问题，那么对法律进行了调整，我们来看看民法典给我们带来了什么样的新规定。按照原来物权法的规定，小区里面的一般事项最低通过比例呢，是要达到人数和面积双过半的要求，也就是人数和面积都要超过二分之一，那么有二分之一以上的这满足条件的业主投赞成票，那么决议通过。但是根据民法典第二百七十八条的规定，现在是这样子的，要有占人数和面积各三分之二以上的业主来开会，由开会人员中的二分之一投出赞成票，那么决议就能够获得通过。这样子算下来的话，如果从最小的通过比例来看的话，那么原来物权法的规定就是二分之一，而民法典的规定就是三分之二乘以二分之一，也就是三分之一，那么再看特别事项。通过的比例，那么物权法的规定是三分之二以上，面积和人数双超过三分之二以上的业主投赞成票，那么决议才能被通过。
而民法典第二百七十八条的规定呢，还是规定了三分之二以上面积及人数的业主参与表决，参与表决的人数中四分之三投出赞成票，那么这个决议就能被通过。从最小通过比例来看的话，那么物权法是三分之二，而民法典的规定则是三分之二乘以四分之三，那么也就是二分之一，实际上也就是说最低通过比例从三分之二调整到了二分之一。说到这里，可能有的业主就是说这个调整幅度也不是很大，原来三分之二，现在的二分之一，那还是多数人说了算。可是当民法典的新规定碰到了视为同意条款之后，就发生了化学变化。
咱们来看还是以之前的十个案件为例，上方橙色的是真实同意票，下方蓝色的是视为同意票，咱们看一眼就会发现，在这十个案件里面有接近百分之八十个案件会出现视为同意票就已经超过了三分之一的这种情况，那么我们刚才说到，根据民法典的规定，最低的通过比例是三分之一，那么也就会出现这种情况，仅仅靠视为同意票，不需要其他人来投票就已经能够通过业主大会决议了，那这样子话有可能会导致业主大会这个制度被出现被架空的这种危险。那这个时候可能又有业主要问了，你说这视为同意条款吧，以用它有可能导致业主大会制度被架空，你不用它吧，连会都开不起来，那我们该怎么办呢？
这个时候呢，首先在讨论解决方案的时候，那么我们首先要先解决理念问题，什么是理念问题呢？也就是小区里面小区事务的管理到底是以干预为主，还是以小区自治为主，如果说以干预为主的，那没有视为同意条款的适用余地应该是谁说了算，我们要建设的是一种共建共制共享的社会治理理念，那么从中央的精神来看，其实小区事务的话还是应当以自持为主导，那么当小区的业主共同选择了视为同意条款的时候，那我们还是要尊重小区业主的选择，只是我们要对它进行加以规范，防止视为同意条款被滥用。那么我认为在我们对视为同意条款进行规范的时候，至少要把握以下四点，
第一就是首次表决限制，也就是说视为同意条款必须是全体业主真实意识投票投出来的选择，而不是视为同意条款它本身的结果。
第二就是适用范围，视为同意条款目的在于提高开会。的效率，而不是要改变表决的结果，因此主要还是要让它在开会这个范围之内发挥它的最大效果。
第三就是适用程序要有一定的限制，前面我们已经说过，视威同意条款要适用的话，第一个前提就是必须要进行送达，我们必须要有效的保障业主的知行权，要让业主充分了解这个事，那在了解之后，业主仍然不愿意来参加投票，那么这是业主的选择。最后一点就是效果限制，这个效果限制针对的就是我们刚才举出来的这种仅靠视为同意票就已经能够通过决议的这种情况，我们要给这个视为同意票的总数给它加一个限制，加个天花板，这个数字是多少呢？我个人呢建议是不超过最低比例的一半，也就是说比例的二分之一这样子，保证至少有一半或者一半以上是业主的真实意识表示，总的来说呢，我建议着这个新的规范的就是这样，那么在一般事项表决中，那么我们把视为同意票记录，只要记录到满足最低开会人数的要求即可，最后表决时候，那么我们要注意，就是超过最低通过比例一半的是不记录在内的，但是在特别事项表决的时候，那么我们这时候要注意了，所谓的特别事项表决指的是小区里面一些最要紧最要紧的，比如说重建建筑啊之类的这些最要紧的这些事情，这种会可能几年也未必能够开一趟，但是一旦开起来，这个结果对小区的影响是很大的，
因此呢，我们这时候对视为同意票的作用呢，我们要把它限制在它能够帮忙把会开起来，但是呢，这个事儿做主，绝对不能让他做主，于是在记录最后的表决结果的时候，视为同意票不能够计算在内，我刚才这么说呢，可能比较抽。象有的同事呢，也未必能够听得明白，那么我们把这个规则放到一个例子里面，我们来看，假设a小区共有业主五百户，实际投票率呢，百分之三十，即有一百五十包户投票，其中有一百张赞成票，五十张反对票，另外有三百五十张视为同意票。如果我们进行一般事项的表决，那么根据民法典的要求，要最少要有三分之二，也就是三百三十四户参与表决，而我们现在呢，手上只有一百五十户参与表决，这个时候我们怎么办？我们发现一百五十五到三百三十四户之间还差着一百八十四张票，那么我们手上有三百五十张视为同意票，于是我们将一百八十四票计入到参会人数中，这样子满足开会的最低要求。那么到了计算表决结果的时候，那么根据法律规定，最低通过比例呢，应当是三百三十四的一半，也就是一百六十七票。而我们现在是多少票呢？一百张赞成票，这个时候我们要把这个。视为同意票计算在内，但是视为同意票，就像我前院面所说的，我们有一个封顶限制，这个封顶限制是多少？就是这一百六十七票的一半，八十四票，那么最后的计票结果是一百加上八四是一百八十四票，超过法定的最低要求，于是决议得到通过。
怎么处理业主大会决议中的视为同意条款的处理。那么什么是视为同意条款呢？通俗的来说，视为同意条款就是咱们去参加业主大会的时候，有的人呢，他既不投赞成票，也不投反对票，他就不投票，那么有的业主大会呢，就做了这么一个规定，如果说你不投赞成票，也不投反对票，那么我们就视为你同意，这就叫做视为同意条款。那视为同意条款的应用呢，它有两个构成要件，一个构成要件呢就是你送达，也就是说咱们呢已经把表决票送到了您家中，或者是投入了您的信箱。第二个要件呢，就是无有效投票意见，也就是说您既没有说同意，也没有说不同意，这个时候呢就有适用，这种票呢我们也称为视为同意票。
那么接下来我们看来看看这个视为同意条款到底有什么作用呢？我们在审理的案件中挑选了十个案件样本，也就是十个小区召开业主大会的情况，那么大家可以看到如图所示蓝色的部分呢是赞成票，灰色的部分呢是非散成票，那么从图上的情况来看的话，超过百分之八十的这个会议赞成票都是遥遥领先，早就过半，如果单单从这个结果上面来看，可谓是成功的大会，胜利的大会，但是事实真的如此吗？带着疑问我们去审视了这些赞成票的构成成分，然后我们发现了其中的奥秘。咱们来看从赞成票的成分来看的话，上面图中橙色的部分是真实赞成票，也就是业主到场投票的这种，下面蓝色的部分呢是视为赞成票
就是咱们前面说的这种部分，那么像咱们前面看到前一张图百分之八十那都是那个赞成票，遥遥领先，而现在再看这张图呢，橙色部分里面实际上百分之八十都过不了半，甚至有极个别的情况出现了，比如说这个和这个连分十都没到咱们小区里面的事情，不是应当秉承的原则是少数服从多数吗？那为什么到了开会的时候反而掉了个个变成多数服从于少数了呢？这个事就得从咱们现在社会上面临的一种困境开始说起。什么困境呢？经常有居民向我们反映说业主大会开会难，决议难，体现在什么地方？一个叫做想开开不了，好不容易到处去找人，却找不到这么多人来开会，满足不了开会的前提条件，第二叫做开了。
过不了辛辛苦苦把会开起来，张罗起来了，这些人不来投票，那么导致决议没办法通过，最后叫做过了又被撤销。咱们再表决的时候，有时候一不注意，不小心违反了法定程序，或者是不小心侵犯了其他业主的合法权益，导致最后呢，决议又被人民法院判决所撤销。那么这些困境的根源核心在哪呢？我们认为根源主要有三点，一点就是现在的小区规模实在是太大了，比如说像中原两湾城其中的居民户数接近一万两千户，那么如果说要进行开会并且有效通过表决的话，那至少要其中的一半，也就是六千户来开会，这六千人开会可谓千难万难。
其次，小区规模大了以后，业主的主成成分就复杂了，有所谓的候鸟业主，云业主这两类业主。房子来不是住的，有的呢是为了度假，有的呢是为了收租赚钱，这两类业主你要是叫他来开业主大会，他是不会来的。那么第二个原因是什么呢？是业主权力意识和法制意识较为淡薄，有的业主心里想的是开业主大会关我什么事，事不关己高高挂起，还有一类业主是觉得这是大家的事，我不说，也有人说我搭个便车好了，这两类心态都不可取。还有最后一个原因是客观因素，开会的程序较为繁琐，执行起来有难度，以上海市的规定为例的话，那么就分为五个步骤，每个步骤下面又有若干个小环节，那么这么多的步骤走起来的话，万一其中有哪一个出了差错，这会可能就白开了，面对群众的呼声，民法典为了解决群众反映的开会难，通过我难问题，那么对法律进行了调整，我们来看看民法典给我们带来了什么样的新规定。按照原来物权法的规定，小区里面的一般事项最低通过比例呢，是要达到人数和面积双过半的要求，也就是人数和面积都要超过二分之一，那么有二分之一以上的这满足条件的业主投赞成票，那么决议通过。但是根据民法典第二百七十八条的规定，现在是这样子的，要有占人数和面积各三分之二以上的业主来开会，由开会人员中的二分之一投出赞成票，那么决议就能够获得通过。这样子算下来的话，如果从最小的通过比例来看的话，那么原来物权法的规定就是二分之一，而民法典的规定就是三分之二乘以二分之一，也就是三分之一，那么再看特别事项。通过的比例，那么物权法的规定是三分之二以上，面积和人数双超过三分之二以上的业主投赞成票，那么决议才能被通过。
而民法典第二百七十八条的规定呢，还是规定了三分之二以上面积及人数的业主参与表决，参与表决的人数中四分之三投出赞成票，那么这个决议就能被通过。从最小通过比例来看的话，那么物权法是三分之二，而民法典的规定则是三分之二乘以四分之三，那么也就是二分之一，实际上也就是说最低通过比例从三分之二调整到了二分之一。说到这里，可能有的业主就是说这个调整幅度也不是很大，原来三分之二，现在的二分之一，那还是多数人说了算。可是当民法典的新规定碰到了视为同意条款之后，就发生了化学变化。
咱们来看还是以之前的十个案件为例，上方橙色的是真实同意票，下方蓝色的是视为同意票，咱们看一眼就会发现，在这十个案件里面有接近百分之八十个案件会出现视为同意票就已经超过了三分之一的这种情况，那么我们刚才说到，根据民法典的规定，最低的通过比例是三分之一，那么也就会出现这种情况，仅仅靠视为同意票，不需要其他人来投票就已经能够通过业主大会决议了，那这样子话有可能会导致业主大会这个制度被出现被架空的这种危险。那这个时候可能又有业主要问了，你说这视为同意条款吧，以用它有可能导致业主大会制度被架空，你不用它吧，连会都开不起来，那我们该怎么办呢？
这个时候呢，首先在讨论解决方案的时候，那么我们首先要先解决理念问题，什么是理念问题呢？也就是小区里面小区事务的管理到底是以干预为主，还是以小区自治为主，如果说以干预为主的，那没有视为同意条款的适用余地应该是谁说了算，我们要建设的是一种共建共制共享的社会治理理念，那么从中央的精神来看，其实小区事务的话还是应当以自持为主导，那么当小区的业主共同选择了视为同意条款的时候，那我们还是要尊重小区业主的选择，只是我们要对它进行加以规范，防止视为同意条款被滥用。那么我认为在我们对视为同意条款进行规范的时候，至少要把握以下四点，
第一就是首次表决限制，也就是说视为同意条款必须是全体业主真实意识投票投出来的选择，而不是视为同意条款它本身的结果。
第二就是适用范围，视为同意条款目的在于提高开会。的效率，而不是要改变表决的结果，因此主要还是要让它在开会这个范围之内发挥它的最大效果。
第三就是适用程序要有一定的限制，前面我们已经说过，视威同意条款要适用的话，第一个前提就是必须要进行送达，我们必须要有效的保障业主的知行权，要让业主充分了解这个事，那在了解之后，业主仍然不愿意来参加投票，那么这是业主的选择。最后一点就是效果限制，这个效果限制针对的就是我们刚才举出来的这种仅靠视为同意票就已经能够通过决议的这种情况，我们要给这个视为同意票的总数给它加一个限制，加个天花板，这个数字是多少呢？我个人呢建议是不超过最低比例的一半，也就是说比例的二分之一这样子，保证至少有一半或者一半以上是业主的真实意识表示，总的来说呢，我建议着这个新的规范的就是这样，那么在一般事项表决中，那么我们把视为同意票记录，只要记录到满足最低开会人数的要求即可，最后表决时候，那么我们要注意，就是超过最低通过比例一半的是不记录在内的，但是在特别事项表决的时候，那么我们这时候要注意了，所谓的特别事项表决指的是小区里面一些最要紧最要紧的，比如说重建建筑啊之类的这些最要紧的这些事情，这种会可能几年也未必能够开一趟，但是一旦开起来，这个结果对小区的影响是很大的，
因此呢，我们这时候对视为同意票的作用呢，我们要把它限制在它能够帮忙把会开起来，但是呢，这个事儿做主，绝对不能让他做主，于是在记录最后的表决结果的时候，视为同意票不能够计算在内，我刚才这么说呢，可能比较抽。象有的同事呢，也未必能够听得明白，那么我们把这个规则放到一个例子里面，我们来看，假设a小区共有业主五百户，实际投票率呢，百分之三十，即有一百五十包户投票，其中有一百张赞成票，五十张反对票，另外有三百五十张视为同意票。如果我们进行一般事项的表决，那么根据民法典的要求，要最少要有三分之二，也就是三百三十四户参与表决，而我们现在呢，手上只有一百五十户参与表决，这个时候我们怎么办？我们发现一百五十五到三百三十四户之间还差着一百八十四张票，那么我们手上有三百五十张视为同意票，于是我们将一百八十四票计入到参会人数中，这样子满足开会的最低要求。那么到了计算表决结果的时候，那么根据法律规定，最低通过比例呢，应当是三百三十四的一半，也就是一百六十七票。而我们现在是多少票呢？一百张赞成票，这个时候我们要把这个。视为同意票计算在内，但是视为同意票，就像我前院面所说的，我们有一个封顶限制，这个封顶限制是多少？就是这一百六十七票的一半，八十四票，那么最后的计票结果是一百加上八四是一百八十四票，超过法定的最低要求，于是决议得到通过。
那么如果我们再来看特别事项表决的话，那会怎么样？那么关于开会就和前面规定一样，咱们先让会先开起来，根据法律的规定，那么是参会人数的四分之三表决通过才行，也就是两百五十一张票，这个时候咱们在计算赞成票的时候，可不能够把视为同意票计算在内了，这个时候就是实打实的就是只有一百张赞成票，那么在这种情况下面，最后的决议呢是不通过的，也就是说经过我们刚才的测试能够显示出来，进行了这种新的规定以后呢，第一，它没有阻碍一般表决事项的通过，也就是说保证了视为同意条款再促成开会以及促成一般事项这一点上面依然能够发挥它应有的作用。而在特别表决事项的时候，它能够起到良好的过滤作用，防止视为同意条款被滥用，扰乱小区的管理秩序。
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