以物抵债法律文书？（能否替代不动产登记证？）
2023/6/29
13次阅读
律师整理
专业辩护律师团队
编审
专业本地律师团队，7×24小时在线服务
以物抵债法律文书？（能否替代不动产登记证？）
不动产权证书是权利人享有不动产物权的证明。我国自2015年3月1日正式实施《不动产登记暂行条例》，此后新登记的不动产物权都应办理不动产权证书。
实行不动产统一登记后，过去发放的《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地承包经营权证》、《水域滩涂养殖证》、《草原使用证》、《林权证》、《海域使用权证书》、《无居民海岛使用证》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》，以及《土地他项权利证明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等证书，如果没有换发不动产权证书，仍然有效。
不动产登记包括《不动产登记簿》《不动产权证书》《不动产登记证明》等。其中，《不动产登记簿》是不动产登记的核心载体，由登记机构管理;《不动产权证书》是权利人享有不动产物权的法定凭证，由权利人持有。不动产权证书所记载的事项应当与不动产登记簿一致，如果不一致的，除有证据证明登记簿有错误的以外，应以登记簿为准。《不动产登记证明》主要用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项，相当于原来房产抵押办理的《他项权证》。
不动产登记机构由县级以上人民政府依法设立、统一负责不动产登记工作。不动产登记机构使用“不动产登记专用章”。印章为圆形，印章大小按照国家有关印章管理的规定确定。
我国实行物权法定原则，物权的设立及变动以不动产登记为准。《民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
根据这两条法律规定，我国法律对物权的确认，采取的是登记变动模式，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经过登记才具有对抗第三人的法律效力。
《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”
根据这两条法律规定，当事人签订的不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同或协议，自合同成立时生效。为了保障物权成立，须进行预告登记。未办理登记的，不影响合同的效力，预告登记后，可以办理物权登记时，如在90日内未办理物权登记，预告登记失效。
有人认为：根据这两条法律规定，生效的民事调解书或民事判决书涉及到以物抵债的不动产，即使没有办理不动产特权登记，也享有物权的权利。
《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”
因此，有人会依据《民法典》第二百二十九条规定认为：未登记的物权原则上不得对抗善意第三人的正当取得。然而，当事人之间的债务关系启动诉讼后，在法院对案件审理过程中，债权人与债务人达成的以物抵债之合意由法院下达民事调解书确认后，是否属于第二百二十九条中的“法律文书”物权变动效果呢？有人认为：“经法院调解下达的生效民事调解书或民事判决书确立了以物抵债合同效力时，生效的法律文书就相当于准物权证明，可以代替不动产物权证。”
其实，这种理解是错误的。《民法典》第二百二十九条的规定，只是原则性规定，该条法律并没有列举可以引起物权变动的生效法律文书的类型，因此，就不意味着民事调解书、民事判决书可以直接产生物权变动的效力。《民法典》第二百二十九条的规定，实际上是强调物权变动的时间应以法律文书生效时间为准，并为当事人进行物权变更登记提供了法律依据。所以，人民法院确认当事人达成的以物抵债协议的民事调解书或民事判决书，不能直接发生物权变动效力。当事人必须持生效的法律文书，通过执行程序向登记机关办理不动产的变更登记才可以产生物权效力。
最高法院（2018）民再445号判决书对此类案件的裁判认为：人民法院确认当事人达成的以物抵债协议的民事调解书，并不能直接发生物权变动效力。原一、二审的当事人，鸿运来公司与姚长义达成的以物抵债调解协议的确认，属于债的范畴，衍生的是债权请求权。如需创设物权仍需办理过户登记，方可发生物权变动之效果。
从这个判决来看，就不能依据《民法典》第二百二十九条认为民事调解书或民事判决书能够直接产生物权确认或变动的效力。人民法院的生效法律文书虽然可以确定当事人以物抵债法律关系成立，但人民法院生效法律书涉及的当事人物权关系，本质上仍然是债权请求权或物权的期待权，该债权请求权或物权期待权如果没有依法办理不动产登记，不产生对抗第三人的法律效力。
根据我国的现行物权方面的法律，物权变动须以法定的公示程序作为物权确立的要件。人民法院或仲裁机关的生效法律文书虽然可以确认以物抵债法律关系的成立，这种涉及物权的法律文书，为物权变动只是提供了法律依据，它只体现司法裁判权、仲裁裁决权的裁判结果，如果要实际取得法律文书中确定的物权，则必须通过法院的执行程序，通过强制执行权的行使，才能实现物权登记的结果。物权权利基于公权力行使而发生的物权变动，物权变动仍需登记机关公示为要件。
由于《民法典》第二百二十九条规定与第二百零八条、第二百零九条规定有冲突，需要通过最高法院的司法解释进行处理。我国对物权的确认，实行的是“非登记不发生物权变动效力”原则，如果当事人持有生效的法律文书主张物权而无法获得确认时，就会使法院，仲裁机构和政府机关的物权文书丧失裁决力和公信力。
确立物权变动的效力，其目的是要产生对抗第三人的效力。当债权人通过相应的法律程序取得涉及物权权利的法律文书后，为了避免物权权利的丧失，只能通过不动产登记程序去解决。这是解决法律冲突和衔接司法裁判与物权登记最有效的途径。
基于以上分析，司法裁判对物权归属作出裁决后，债权人为了对抗对抗可能的第三人对同一物权主张权属，必须进行不动产登记。因为，国家法律不可能在对物权确立登记原则后，同时允许司法裁判法律文书替代不动产证书的法律冲突情形。
不动产权证书是权利人享有不动产物权的证明。我国自2015年3月1日正式实施《不动产登记暂行条例》，此后新登记的不动产物权都应办理不动产权证书。
实行不动产统一登记后，过去发放的《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地承包经营权证》、《水域滩涂养殖证》、《草原使用证》、《林权证》、《海域使用权证书》、《无居民海岛使用证》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《房地产权证》，以及《土地他项权利证明书》、《房屋他项权证》、《房屋预告登记证明》等证书，如果没有换发不动产权证书，仍然有效。
不动产登记包括《不动产登记簿》《不动产权证书》《不动产登记证明》等。其中，《不动产登记簿》是不动产登记的核心载体，由登记机构管理;《不动产权证书》是权利人享有不动产物权的法定凭证，由权利人持有。不动产权证书所记载的事项应当与不动产登记簿一致，如果不一致的，除有证据证明登记簿有错误的以外，应以登记簿为准。《不动产登记证明》主要用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项，相当于原来房产抵押办理的《他项权证》。
不动产登记机构由县级以上人民政府依法设立、统一负责不动产登记工作。不动产登记机构使用“不动产登记专用章”。印章为圆形，印章大小按照国家有关印章管理的规定确定。
我国实行物权法定原则，物权的设立及变动以不动产登记为准。《民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”
第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”
根据这两条法律规定，我国法律对物权的确认，采取的是登记变动模式，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭必须经过登记才具有对抗第三人的法律效力。
《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”
根据这两条法律规定，当事人签订的不动产物权的设立、变更、转让和消灭的合同或协议，自合同成立时生效。为了保障物权成立，须进行预告登记。未办理登记的，不影响合同的效力，预告登记后，可以办理物权登记时，如在90日内未办理物权登记，预告登记失效。
有人认为：根据这两条法律规定，生效的民事调解书或民事判决书涉及到以物抵债的不动产，即使没有办理不动产特权登记，也享有物权的权利。
《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”
因此，有人会依据《民法典》第二百二十九条规定认为：未登记的物权原则上不得对抗善意第三人的正当取得。然而，当事人之间的债务关系启动诉讼后，在法院对案件审理过程中，债权人与债务人达成的以物抵债之合意由法院下达民事调解书确认后，是否属于第二百二十九条中的“法律文书”物权变动效果呢？有人认为：“经法院调解下达的生效民事调解书或民事判决书确立了以物抵债合同效力时，生效的法律文书就相当于准物权证明，可以代替不动产物权证。”
其实，这种理解是错误的。《民法典》第二百二十九条的规定，只是原则性规定，该条法律并没有列举可以引起物权变动的生效法律文书的类型，因此，就不意味着民事调解书、民事判决书可以直接产生物权变动的效力。《民法典》第二百二十九条的规定，实际上是强调物权变动的时间应以法律文书生效时间为准，并为当事人进行物权变更登记提供了法律依据。所以，人民法院确认当事人达成的以物抵债协议的民事调解书或民事判决书，不能直接发生物权变动效力。当事人必须持生效的法律文书，通过执行程序向登记机关办理不动产的变更登记才可以产生物权效力。
最高法院（2018）民再445号判决书对此类案件的裁判认为：人民法院确认当事人达成的以物抵债协议的民事调解书，并不能直接发生物权变动效力。原一、二审的当事人，鸿运来公司与姚长义达成的以物抵债调解协议的确认，属于债的范畴，衍生的是债权请求权。如需创设物权仍需办理过户登记，方可发生物权变动之效果。
从这个判决来看，就不能依据《民法典》第二百二十九条认为民事调解书或民事判决书能够直接产生物权确认或变动的效力。人民法院的生效法律文书虽然可以确定当事人以物抵债法律关系成立，但人民法院生效法律书涉及的当事人物权关系，本质上仍然是债权请求权或物权的期待权，该债权请求权或物权期待权如果没有依法办理不动产登记，不产生对抗第三人的法律效力。
根据我国的现行物权方面的法律，物权变动须以法定的公示程序作为物权确立的要件。人民法院或仲裁机关的生效法律文书虽然可以确认以物抵债法律关系的成立，这种涉及物权的法律文书，为物权变动只是提供了法律依据，它只体现司法裁判权、仲裁裁决权的裁判结果，如果要实际取得法律文书中确定的物权，则必须通过法院的执行程序，通过强制执行权的行使，才能实现物权登记的结果。物权权利基于公权力行使而发生的物权变动，物权变动仍需登记机关公示为要件。
确立物权变动的效力，其目的是要产生对抗第三人的效力。当债权人通过相应的法律程序取得涉及物权权利的法律文书后，为了避免物权权利的丧失，只能通过不动产登记程序去解决。这是解决法律冲突和衔接司法裁判与物权登记最有效的途径。
基于以上分析，司法裁判对物权归属作出裁决后，债权人为了对抗对抗可能的第三人对同一物权主张权属，必须进行不动产登记。因为，国家法律不可能在对物权确立登记原则后，同时允许司法裁判法律文书替代不动产证书的法律冲突情形。
声明：如果内容错误请联系纠正，如果侵权，请【举报】联系删除。
查看全部