集体土地难点问题研究与实务--孙事龙律师授课稿 （其一）

导言：土地财政现象全国普遍存在，故律师土地法律业务每年上升，出现了专做土地的律师或者专门性律师事务所，国有土地整理、储备、一级开发、出让、转让、划拨、租赁、规划建设、房地产开发业务，集体土地征收、宅基地房屋买卖、土地承包、租赁，征地补偿款分配等诉讼和非诉讼业务无处不在，我看了本次培训内容，重点是国有土地非诉法律业务，该项业务律师收费相对高些，意味着竞争激烈程度高，而从事集体土地法律业务律师相对少些，与收费、市场的规范程度等很大关系。我是以集体土地诉讼业务和拆迁业务为主的律师，想讨论的是集体土地在实践中若干难点、焦点问题，说起来这个题目很大，幸运的是国土资源部的专家就集体土地征收、土地行政执法等做了详细介绍，限于时间，我将重点就征地补偿款分配、宅基地、土地承包租赁三大律师业务挑选一些日常办案中争议的问题进行分析。为了先热热场，我先拿三个集体土地的案例与大家共同探讨。1、?河北李贺新租赁集体土地案2、?天津李某承包土地案3、?轰动一时的北京画家村宅基地房屋买卖案？通过举例可见，集体土地案件非常多、十分复杂，专业性强，也很有趣味。律师在集体土地随着《土地管理法》修改，我相信土地律师市场前景越来越广阔。下面我们谈论五个话题：一、基础知识1、集体土地概念：集体土地是指农民集体所有的土地。与其对应的是国家所有的国有土地。2、集体土地所有权主体：乡镇集体所有、村集体经济组织所有、村民小组集体所有的土地，也包括两个以上农村集体经济组织共同所有的土地。国有土地主体单一—即国家所有。3、我国土地分类：（1）从土地所有权分：土地分为国有土地和集体土地。《土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。思考问题：五十年代的房地产证、土地证效力在实践中，经常发生当事人持五十年代人民政府颁发的《土地所有证》和《土地房产所有证》主张土地权利的案件。处理这类案件，不能简单地肯定或者否定上述书证的效力，并据此确认土地权利的权属，而要考虑到土地权利历史演变的情况。自上世纪五十年代，我国的土地所有权制度经历了一系列的演变过程，农村土地从私有制到集体所有，城市土地从私有制到国家所有。因此，在五十年代土地公有化之前，有关人民政府发放了大量的《土地所有证》和《土地房产证》是有效法律凭证，土地公有化改造完成之后，原《土地所有证》和《土地房产证》关于土地所有的内容已经没有了法律依据，不能作为土地所有权的法律凭证。如属于农用地或者未利用地，土地所有权属于农民集体，如属于集体分配的自留地、自留山，则其土地使用权属于农户；其他农用地根据土地承包合同确认土地承包经营权。其他人不得以持有的《土地所有证》和《土地房产证》主张土地所有权、土地使用权或者承包经营权；如属于建设用地使用，如果是持有《土地所有证》和《土地房产所有证》者一直使用至今的，应依法确认其建设用地使用权；如果持有《土地所有证》和《土地房产证》者并未一直使用，而由人民政府依法批准使用的，其土地使用权应属现使用者，持有《土地所有证》和《土地房产证》者主张土地使用权的，应当不予支持。另外，我国在上世纪九十年代初期对于建设用地特别是宅基地房屋、土地进行了全面普查与登记发证，几乎所有旧证收回或者失效，取而代之的是县、区级人民政府房地产合一一证或者房产证、土地证两证。除特殊情况，如权属纠纷、人员服刑、历史遗留问题等未能把五十年代建设用地《土地所有证》和《土地房产所有证》换发或者收回外，其余均应该持有新证。当然，我们应该尊重历史，确属由于各种原因换证的，事实求是的对于合法权属予以认定。难点问题：国有土地、集体土地性质界定。我们代理的有个案件，土地位于河滩，农民种植30多年，在免除农业税之前也交税。忽然间省水利厅界定属于国有土地，政府使用该地对农民补偿每亩1000元，而集体性质土地征地补差价每亩3万多元。显然，这是认定行政权主体存在问题，一般是土地部门界定。我提示可以参阅《确定土地所有权使用权若干规定》（p278第11条：河道堤防内的土地和堤防外的护堤地，无堤防河道历史最高洪水位或者设计洪水位以下的土地，除土改时已将所有权分配给农民，国家未征用，且迄今仍归农民集体使用的外，属于国家所有。）及土地部门、法院的解答，举例如：1998年8月《最高院行政审判庭关于农民长期使用但未取得合法权属证明的土地应如何确定土地权属问题的答复》。书p646?（2）从土地用途分：《土地管理法》第四条规定“国家实行土地用途管理制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地”。国土资源部曾于2001年8月发布《全国土地分类（试行）》p413，将三大类里再分成若干小类。难点问题：什么是改变集体土地用途？这个问题很重要，改变用途会引发是否属于违法而给予行政处罚和是否可以解除土地承包、租赁合同等法律后果。我将在下面的土地承包、租赁一节中，做详细论述。