拆迁安置房买卖合同的无效与撤销-向晨曦律师承办

【基本案情】2009年5月17日，XX公司（拆迁单位，甲方）与吴**（被拆迁户，乙方）就北京市丰台区XX村1216号房屋的拆迁安置事宜签订《北京市丰台区卢沟桥乡XX村绿化隔离地区旧村改造农民房屋拆迁补偿与回迁协议书》，约定：乙方在拆迁范围内正式住房7间，认购XX村回迁住宅楼2套，分别为：3楼4单元102号，建筑面积145.26平方米，房价503970.88元，欠一居一套，建筑面积55平方米。上述协议签订后，吴**、吴景X、金X（甲方、卖方）与刘金X（乙方、买方）签订《协议书》，约定将坐落于丰台区XX润园小区一区3号楼4单元102室、建筑面积145.26平方米的房屋和产权卖给刘金X，总价款98万元，一次付清；吴**、吴景X、金X负责协助刘金X办理房屋产权过户手续，过户一切费用由刘金X交纳。2009年6月24日，刘金X向吴**支付购房款98万元，吴**、金X出具收条。上述协议书和收条均有证明人签字。上述协议书签订后，吴**向刘金X交付涉案房屋，刘金X对涉案房屋装修并居住至今。【裁判结果】一、北京市XX房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助刘金X、吴**、金X、吴景X将北京市丰台区XX润园一区3号楼4单元102号房屋产权变更登记至吴**、金X、吴景X名下。二、吴**、金X、吴景X于取得北京市丰台区XX润园一区3号楼4单元102号房屋所有权证后三个工作日内协助刘金X办理该房屋的产权变更登记手续。【向律师说】本案是一起典型的回迁安置房买卖合同纠纷，涉案回迁安置房位于北京南三环——寸土寸金之地。安置房买卖合同签订于2009年，彼时北京的房价还没有“起飞”，故当时购房人以不到7千元/平米的单价，100万元不到的总价购买了购买了涉案145.26平方米房屋，到了2019年，此时涉案房屋周边房价已经涨到约7万元每平米，翻了十倍。此时出卖人一方就难免动反悔的心思，但经法院审查，购房合同合法有效，出卖人须按照合同履行义务。价格相对实惠的拆迁安置房成为二手房交易市场中的“香饽饽”，但因拆迁安置房交易的限制性条件较多，此类房屋买卖中存在较多潜在风险。拆迁安置房买卖手续多、周期长、风险较大，有时房子没过户，价格却翻了几番，有时期房可以交付了，却因各种原因无法办理过户手续。如前所述，拆迁安置房屋具有如下特点：1.房产证要先办理到拆迁户名下，再过户到买受人名下，其中隐藏许多风险，一旦拆迁户出现一房多卖或拒不从拆迁办办理原始产权登记的情形，买受人将处于十分被动地位。2.极易遭受政策性问题的影响，例如当地对于税费的调整、银行对于放款政策的调整等，都可能使买卖双方产生新的纠纷。购房是大事，无论是买方还是卖方都要对交易过程中的风险有所防范。因此，购房者在选择这类房源时，除了要找社会信誉高、有保障的中介机构外，自己也得做足功课，买方在签订此类房屋买卖合同时，应当注意安置房属于家庭共有财产的性质，协议须经家庭共有人（配偶、父母、子女等）一致签字后生效。为避免今后可能发生的纠纷，应当对共有人身份进行审核，防止遗漏共有人签字，导致协议未成立或未生效。??附裁判文书全文：北京市丰台区人民法院民事?判?决?书（2020）京0106民初8260号原告：刘金X，男，1968年12月12日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈，北京市盈科律师事务所律师。被告：吴**，男，1968年11月15日出生，汉族，北京市丰台区XX村绿化队工人，住北京市丰台区。被告：北京市XX投资管理公司，住所地北京市丰台区XX村558号。法定代表人：王，董事长。被告：吴景X（吴**之女），1992年3月3日出生，汉族，北京首钢机电公司职员，住北京市丰台区。被告兼吴**、吴景X委托诉讼代理人金X（吴**之妻），1966年8月30日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：吴XX，女，1999年11月14日出生，汉族，北京市工贸技师学院轻工分院学生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人韩（吴XX之母），1977年1月11日出生，汉族，北京市丰台区有限公司职员，住北京市丰台区。第三人：北京市XX房地产开发有限责任公司，住所地北京市丰台区XX村558号。法定代表人：王，执行董事。被告北京市XX投资管理公司和第三人北京市XX房地产开发有限责任公司共同委托诉讼代理人：向晨曦，北京市尚公律师事务所律师。原告刘金X与被告吴**、北京市XX投资管理公司（以下简称XX公司）、吴景X、金X、吴XX，第三人北京市XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告刘金X的委托诉讼代理人陈，被告兼被告吴**、吴景X的委托诉讼代理人金X，被告吴XX的委托诉讼代理人韩萍，被告北京市XX投资管理公司和第三人北京市XX房地产开发有限责任公司共同委托诉讼代理人向晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金X向本院提出诉讼请求：1.请求判决第三人XX公司协助被告吴**将位于北京市丰台区望园房屋过户登记至被告吴**名下；2.请求判决被告吴**取得上述房屋不动产权证后协助原告将上述房屋过户登记至原告名下；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与吴**均为丰台区XX村村民。2009年，XX公司依据相关规定对XX村进行绿化隔离拆迁工作，吴**为XX村1216号房屋的所有权人，双方据此于2009年5月17日签订《北京市丰台区卢沟桥乡XX村绿化隔离地区旧村改造农民房屋拆迁补偿与回迁协议书》，约定XX公司对吴**所有的1216号房屋拆迁，吴**购买XX村回迁住宅楼两套，其中一套为北京市丰台区望园东路11号3号楼4单元102号房屋，即现丰台区XX润园一区3号楼4单元102号（以下简称102号房屋），建筑面积145.26平方米，房价503970.88元。吴**签订前述《回迁协议书》后，又与原告签订《协议书》，约定吴**将该房屋出售给原告，房价款98万元，付款方式为一次性付清，吴**负责协助原告办理房屋产权过户手续，过户一切费用由原告交纳。2009年6月24日，原告向吴**支付购房款98万元，吴**向刘金X出具《收条》予以确认。此后，吴**将102号房屋交付刘金X，刘金X及家人一直居住使用102号房屋至今。目前，XX公司通知102号房屋已具备办理不动产权登记的条件，但吴**一直找各种理由拖延办理，致使该房屋亦无法转移登记至刘金X名下。故原告诉至法院。被告吴**辩称：不同意原告的诉讼请求，涉案房屋尚未办理产权证，小区大部分人都未能办理过户，不是我个人原因所致。被告吴景X、金X辩称：我方意见同吴**意见。被告吴XX辩称：如果涉案房屋中有吴XX的份额，我要求主张，拿到属于吴XX的份额后，才说配合过户的事。被告XX公司辩称：涉案房屋因吴**一直未配合办理过户手续，向我公司提交相关材料，才未办理产权证，若法院判决我公司协助办理过户，该房屋可以过户，原被告均系本村村民，村民内部纠纷我方不发表意见。第三人XX公司述称：我公司意见同XX公司意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴振山与徐秀兰系夫妻，二人育有二子，分别是吴**、吴永胜。吴**与金X系夫妻，吴景X系二人之女。吴XX系吴之女。吴振山于1988年2月3日死亡，徐于2013年3月6日死亡，吴永胜于2012年4月27日死亡。2009年5月17日，XX公司（拆迁单位，甲方）与吴**（被拆迁户，乙方）就北京市丰台区XX村1216号房屋的拆迁安置事宜签订《北京市丰台区卢沟桥乡XX村绿化隔离地区旧村改造农民房屋拆迁补偿与回迁协议书》，约定：乙方在拆迁范围内正式住房7间，建筑面积90.75平方米，在册人口3人，分别是吴**、金X、吴景X；拆迁补偿款612976元；认购XX村回迁住宅楼2套，分别为：3楼4单元102号，建筑面积145.26平方米，房价503970.88元，欠一居一套，建筑面积55平方米。上述协议签订后，吴**、吴景X、金X（甲方、卖方）与刘金X（乙方、买方）签订《协议书》，约定将坐落于丰台区XX润园小区一区3号楼4单元102室、建筑面积145.26平方米的房屋和产权卖给刘金X，总价款98万元，一次付清；吴**、吴景X、金X负责协助刘金X办理房屋产权过户手续，过户一切费用由刘金X交纳。2009年6月24日，刘金X向吴**支付购房款98万元，吴**、金X出具收条。上述协议书和收条均有证明人翟签字。上述协议书签订后，吴**向刘金X交付涉案房屋，刘金X对涉案房屋装修并居住至今。2013年11月15日，XX公司与吴**再次就丰台区XX村1216号院签订《北京市丰台区卢沟桥乡XX村绿化隔离地区旧村改造农民房屋拆迁补偿与回迁协议书》，约定：乙方在拆迁范围内正式住房9间，建筑面积120.75平方米，在册人口4人，分别是吴**、金X、吴景X、徐；拆迁补偿款829476元；认购XX村回迁住宅楼贰套，分别为：望园东路11号3号楼4单元102号，建筑面积145.26平方米，房价503970.88元，望园东路11号5号楼2单元703号，建筑面积93.96平方米，房价347652元。XX公司称2009年拆迁安置时，因徐的户口不在被拆迁房屋，2009年所签协议没有安置徐，后根据拆迁政策，徐秀兰与吴**系母子关系，有随子女安置的政策，因此在2013年又把徐作为安置人，重新签订回迁协议书，回迁房屋仍然是两套，所安置的102号房屋不变，另一套由55平方米变为93.96平方米，实际安置的也是703号房屋。另查，北京市丰台区XX润园一区3号楼登记的产权人为XX公司。XX公司称吴**未向公司提交相关材料办理过户手续。庭审中，吴XX之母徐生前与吴永胜一家共同居住生活，对吴**出售102号房屋知情。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力。本案中，吴**、金X、吴景X作为2009年所签订的《北京市丰台区卢沟桥乡XX村绿化隔离地区旧村改造农民房屋拆迁补偿与回迁协议书》的被拆迁人和安置人，对102号房屋享有拆迁利益。2013年所签《北京市丰台区卢沟桥乡XX村绿化隔离地区旧村改造农民房屋拆迁补偿与回迁协议书》将徐作为被安置人，在2009年回迁协议的基础上增加徐享有的安置利益，从两份协议内容上看，102号房屋并未因徐的利益发生变化，徐的利益在另一套安置房中得以体现。且徐生前对卖房亦是知情的，故本院认为，2013年所签协议并不影响吴**、金X、吴景X对102号房屋的出售。吴**、金X、吴景X有权就102号房屋买卖与刘金X签订《协议书》。该协议书系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应属有效。刘金X依约支付全部购房款，吴**、金X、吴景X依约向刘金X交付房屋。现该房屋已经具备过户条件，吴**、金X、吴景X应按照合同约定为刘金X办理房屋过户。因该房屋尚未办理变更登记，吴**、金X和吴景X尚未与XX公司办理过户相关手续，故XX公司对该房屋的权属变更登记负有协助义务。综上，对刘金X的全部诉讼请求，本院均予以支持。但需指出，本案《协议书》的相对方是吴**、金X、吴景X，吴**、金X、吴景X均系2009年所签协议的被安置人，故XX公司应协助三人办理房屋过户手续。另，吴XX主张吴应继承的徐的安置利益份额，与本案非属同一法律关系，应另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、北京市XX房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内协助刘金X、吴**、金X、吴景X将北京市丰台区XX润园一区3号楼4单元102号房屋产权变更登记至吴**、金X、吴景X名下。二、吴**、金X、吴景X于取得北京市丰台区XX润园一区3号楼4单元102号房屋所有权证后三个工作日内协助刘金X办理该房屋的产权变更登记手续。案件受理费13600元，由吴**、金X、吴景X负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判?员　卢晓芳二〇二〇年九月十五日法官助理　代　彬书记?员　张海燕