以案说法，二手房买卖注意事项

律师观点分析二手房买卖注意事项本律师根据从业经验为大家分享二手房买卖过程中的法律风险：几种常见的毁约方式1、共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张房屋买卖合同无效。2、案外人主张行使优先购买权，要求确认房屋买卖合同无效。3、签订房屋买卖合同时，如果售房人尚未取得房屋所有权，就可能采取多种方式违约。4、售房人以各种理由违约，要求解除合同。如何防范风险：1、准确掌握房产信息2、妥善签订购房合同3、注意证据固定留存房屋买卖因涉及到诸多环节，耗时少则数月多则数年，在交易的各个环节，购房者都应当注意保留相关文件及证据，比如对房款的转账记录、微信聊天记录、短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时，要保留沟通证据，必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定，要及时作为补充协议附在买卖合同之后，将口头合意落到纸面上，以防在产生纠纷后无法查实。出卖人违约拒绝卖房、法院判令继续履行案?基本案情2020年12月29日，原告和被告在房产经纪公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》、《签前查封协议》，原告以940万元购买位于北京市XXx号院x号楼x层x单元x房屋，合同约定双方应于2021年4月15日前办理完毕产权转移登记手续，出卖人逾期履约、或因房屋被查封或设置其他权属转移登记限制导致无法办理交易手续超过15个工作日构成根本违约，买受人有权单方解除合同，有权要求出卖人于解除合同之日起15日内按房屋总价款20%支付违约金。因涉案房屋存在违法建设部分，且被告一直未履行x管理委员会作出的限期拆除决定书，导致涉案房屋无法办理产权转移登记手续，据此双方签订《签前查封协议》，约定被告应于2021年4月6日前拆除自建部分以解除房屋交易限制，否则被告需要支付违约金50万元。在合同履行过程中，被告存在怠于履行拆除义务的行为，导致至今房屋的自建和违建部分未拆除，亦无法办理产权转移登记。被告的行为已经损害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如诉请。律师观点：本案主要涉及合同效力和违约责任两个关键问题。对于此类案件的处理，法院一般根据买房人的诉讼请求分类处理：一是在买房人请求继续履行的情况下，只要买房人能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，据此主张继续履行的，存在以下情形之一时，法院可以支持买受人要求继续履行合同的诉讼请求，判令出卖人及其配偶共同办理过户手续：1、买受人举证证明出卖方配偶知道或应当知道买卖事宜而未表示反对的;2、买受人已经按照合同约定支付价款,并占有使用房屋,出卖方配偶未在合理期间提出异议的;3、出卖方配偶有主动配合腾退、交付房屋等参与履行或接受履行行为的。以上事实，除当事人签署的相关书面文件之外，也应结合微信记录、电话记录、录音文件以及中介证言等证据材料综合考量。二是在买房人请求解除合同，要求卖房人承担违约责任的情况下，亦要根据其具体诉讼请求予以处理，一般有以下两种情况：1、要求根据合同约定支付一定数额的违约金，对此法院还需释X是否请求对违约金进行调整，而后根据案件具体情况确定违约金数额;2、除要求支付违约金外，还请求赔偿相应的房屋差价损失，对此法院参照评估报告或者同等地段的房屋价格确定应予赔偿的具体数额。提示买房人在购买房屋时，一定要核实询问是否属于夫妻或者家庭共有房屋，对于上述房屋一定要其配偶或者共有人签字或者出具书面意见，以免在履行过程中出现纠纷，能够证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的”，是可以请求继续履行的。当然也可以请求解除合同，而后根据合同的约定和案件实际情况来主张相应的违约金或者差价赔偿，上述情形亦可以在双方的合同中予以约定。