导读：2003年，李某与拆迁人签订补偿安置协议取得126.38平方米安置房。因拆迁人原因，李某未能办理房屋权属证书，后李某将该房屋扩建到445平方米。某区执法局向区规划部门发函，函询445平方米房屋是否取得建设工程规划许可证，区规划部门《复函》称：由于其并未核发建设工程规划许可证，属于无法、采取事后补正措施弥补的情形。某区执法局后作出该案被诉的《限期拆除决定书》，责令李某拆除其自有445平方米的房屋。于是李某向法院提起诉讼，请求撤销《限期拆除决定书》。一审法院经过审理后判决驳回李某全部诉讼请求。李某不服提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。李某向江苏高院申请再审，江苏高院认为，李某与拆迁人签订补偿安置协议并取得拆迁安置房，系基于对房屋拆迁管理部门的信赖，其有理由相信属于没有瑕疵的合法房屋，并能够办理房屋权属证书。李某未能办理房屋产权证、房屋权属证书，根源在于拆迁人在建造前就未取得建设工程规划许可证，不利后果不应由李某承担。该规划部门出具的《复函》仅仅是作出《限期拆除决定书》的证据之一，是否应当被采信有待人民法院依法审查后作出最终认定。被诉《限期拆除决定书》将拆迁安置房认定为应当拆除的违法建筑，属于认定事实错误，适用法律错误，《限期拆除决定书》中该部分内容依法应当撤销。江苏高院作出再审判决，依法撤销一审和二审判决，撤销原《限期拆除决定书》中有关限期拆除拆迁安置房的内容。裁判中，无证房屋获得赔偿也有实际案例。在近期经辽宁省高院改判，辽宁省某县级市政府就其认定的无证房给予被拆迁户1500元每平方的赔偿。无独有偶，近日，广西桂林市中级人民法院也二审改判一批次无证房屋赔偿案件，从一审的一两万元赔偿提高到四十几万到七十几万元的赔偿。在此也和大家分享一下此类案件法院裁判的思路。这种所谓违法建设有以下几个特点：一是建成时间较长，达到二三十年； 二是无证是普遍情况，与当时当地行政许可和监管不到位、法律实施不理想有关，三是这些所谓的违法建设都是用于基本居住或生计来源所需。广西桂林王某请求赔偿案件的二审判决书中指出：合法房屋一般应当有证，但无证不能简单反推得出违法建设的结论，应当综合考虑历史性原因，现实居住需求和行政管理状况等；并指出区政府的相关文件也并没有说超出一定面积的部分就一定不赔偿。该判决继续指出，一审法院辖区的黄某无证房屋被拆除诉城管赔偿案件获得一审支持，根据同案同判的原则，王某诉赔偿案件也应当得到支持。事实上，广西壮族自治区高级人民法院在一起案件中也确定了类似的裁判要旨。广西壮族自治区高级人民法院2020桂行终710号行政判决书确定了以下的裁判要旨：对因历史原因造成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当依法进行甄别，严格分析考量，综合考虑房屋来源、房屋建设的时间和动机、使用情况、居住利益、当时的立法状况等因素作出调查、认定和处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑。违法拆除历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，作出不予行政赔偿的判决。在行政机关没有足够充分的证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。涉案房屋处于征收范围内，没有建设审批手续和产权证照，应当按照违法建设进行处理认定并强制拆除。但是，房屋是公民安身立命之本，家庭唯一住房涉及基本人权保护，公民安置居住利益高于建设规划利益。行政机关应当着重查明案涉无证房屋是否属于该家庭的唯一住房，是否确系历史原因形成，建设面积是否合法合规合理，是否存在加建、扩建、抢建等违法违规的情况，并根据实际查明认定的结果及征收补偿安置方案，对同一征收范围内同等条件房屋，坚持同等条件同等对待的原则给予公平的补偿。

导读：随着城镇化大规模推进，我国进入了征地拆迁的高峰期，在一些地方出现多起村委会以“村民自治”的名义要求村民自行腾退或强行拆除村民房屋的现象。那么，这些村委会以“村民自治、自主腾退”的名义强行拆除村民房屋的行为是否符合法律规定呢？答案是否定的。在目前的法律框架内，村委会没有强制执行权。因此，打着“村民自治”旗号进行所谓的腾退或者拆迁，属于违法行为。【案情简介】李先生在北京市昌平区某村拥有合法房屋一处，房屋面积为300平方米，占地面积为100平方米，该房屋的建设取得了合法审批手续。2016年12月，镇政府颁布了《经济产业园区周边村庄搬迁及土地一级开发项目宅基地房屋搬迁补偿方案》（以下简称《补偿方案》）。2016年12月21日，该村为有序推动经济产业园区村庄搬迁工作，发布《腾退公告》，动员全体村民进行搬迁腾退。公告张贴后，村委会工作小组开始挨家挨户做工作，要求村民签署腾退协议，并限期搬迁。当时该村有85%以上的村民已签署《腾退协议》并搬迁，李先生不同意该村的自主腾退方案，村委会腾退工作小组多次上门进行动员工作，李先生认为该腾退决议不合法且腾退补偿标准不合理，严重降低了现有生活标准，不同意腾退搬迁。2020年5月至8月，村委会发布《致腾退滞留户的一封信》、《致宅基地未签约户的一封信》，称未签约户已经成为全村的绊脚石，严重影响了全村乃至全镇的经济发展，为此村委会通过了收回土地使用权决议，帮助腾退。同年8月11日，村委会向李先生送达《集体土地使用权收回通知书》，要求原告腾空房屋，交出土地，逾期村委会将强制拆除地上房屋。2020年5月15日，村委会在没与李先生达成一致并签订腾退协议的情况下组织人员对李先生的房屋实施了强制拆除。【案例分析】本案存在多处违反法律、法规规定的情形，主要有以下几方面：一、根据法律规定，对集体土地的征收应当经过省政府或者国务院的批准，而本案则是村委会以“村民自治”的名义行征收之实，严重违反法律规定《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定，对集体土地的征收，必须经过省政府或者国务院的审批。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，宅基地的使用方案，经村民会议讨论决定方可办理。而本案中，村委会作为群众性自治组织，不是行政征收的主体，即使是为了改善村庄治理，村民会议或村民代表会议也必须在《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的权限范围内议决相关事项，村民也应遵照执行；但村民会议或者村民代表会议的相关决议不得与宪法、法律、法规和国家政策相抵触，不得侵犯村民的人身权利和财产权利。在现行土地和房屋征收补偿法律、法规框架内，基于“旧城改造”“村改居”或者“新城镇建设”等实际需要，村民会议或者村民代表会议可以在法律规定的范围内，可以进行“村民自治”，并可通过签订协议等方式解决补偿安置问题；但在未经协商一致情况下村民委员会等自治组织即单方采取强制拆除等方式则涉嫌违法，应对李先生造成的财产损失予以赔偿。李先生接到的村委会作出的《集体土地使用权收回通知书》中，表明村委会是按照镇政府的工作安排将实施强制拆除，并且拆除房屋时，镇政府的工作人员也在场。虽然是由村委会实施的强制拆除，但村委会实际上只是贯彻执行上级机关的指示和完成上级机关交付的工作。结合法律有关规定、案件证据以及土地的实际用途、项目资金来源等情况综合判断，对李先生房屋的强制拆除，不应认定为是村委会自主行为，而应当认定该行为系职权主体与非职权主体在市政项目征收拆迁中基于共同意思联络、共同参与下实施的强制拆除，其法律后果都应当由其在本案中的上级机关也即镇政府承担。二、根据法律、法规的规定，房屋征收的目的必须是为了公共利益的需要，而本案征收的目的不是为了公共利益的需要，而是为了商业开发，其征收目的不符合法律规定根据我国《宪法》第十条和第十三条、《物权法》第四十二条、《土地管理法》第二条以及《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定可知，国家为了公共利益的需要，可以进行相关的征收活动。由此可见，征收项目实施的出发点必须是出于公共利益的需求。那么公共利益究竟指的是什么？《中华人民共和国土地管理法》第四十五条所规定的“公共利益”是指军事和外交需要用地；由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地；由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地等情形。本案中，李先生房屋处于镇政府制定的经济产业园区周边村庄搬迁及土地一级开发项目内，该项目的启动并非出于公共利益的目的，而属于商业开发。因此，该项目的征收目的违反法律、法规的规定，且此类项目不属于《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条则规定的村民自治的范围，村委会不能以“村民自治”形式要求村民进行腾退。三、村委会打着“村民自治”的名义行征收之实，却未履行法定批准程序，未作出征收决定，征收补偿费用未足额到位、专户存储、专款专用，属于程序严重违法根据《中华人民共和国土地管理法》第46条、47条、48条的规定，对集体土地实施征收应首先要经过国务院或者省级人民政府的审批，并由县政府开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并进行公告，听取利害关系人意见，组织召开听证会，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等事项签订协议并给予公平、合理的补偿。补偿资金到位、打入村民专款专存账号，安置房解决。因此，本案未履行上述法律规定的必经程序，属于程序严重违法。四、村委会没有强制拆除房屋的权力，其强行拆除村民房屋的行为违反了法律规定根据《中华人民共和国行政强制法》的规定，对房屋实施强制拆除必须严格履行法定程序，包括立案调查、听取陈述、申辩等程序。经催告相对人逾期不履行时，行政机关应当作出强制拆除决定书，并明确告知相对人救济权利。相对人未在法定期限内申请复议或提起诉讼，经催告后仍不履行的，行政机关才可以依法强制拆除。本案中，村委会不是行政机关，且只向李先生发出了《收回集体土地使用权告知书》，未履行任何其他强拆房屋的法定程序，未有任何保障李先生的陈述、申辩权利，即对李先生的房屋实施强拆行为，应当认定为强拆主体及程序违法。【专业解读】一、村委会没有强制拆除房屋的权力根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条的规定，村民委员会是基层群众性自治组织，不是行政机关，不具有强制执行的职权，其并无强制拆除村民的权力。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条则规定，村民自治事项仅限于本条的九项内容，且以上内容只能有村民会议或村民代表会议在得到村民会议授权后讨论决定。《中华人民共和国村委会组织法》并未授权村委会决议并实施“村民自治”的权利。因此，村委会打着“村民自治”的名义，要求村民自主腾退，对不自主腾退的村民房屋实施强行拆除的行为，不仅不是“村民自治”而是严重侵害公民财产行为。二、如村委会受行政机关的委托实施强制拆除行为，则该行为不是“自治行为”，而是是“行政行为”，应由作出委托的行政机关承担责任根据《土地管理法》第47条、《国有土地上房屋与征收与补偿条例》第4条的规定，有权组织实施征收的是县级以上人民政府，政府可以委托其工作部门或其他组织具体实施。根据《行政诉讼法解释》第24条的规定，如对村委会受行政机关委托作出的行为不服，应以委托的行政机关为被告。所以，如村委会受行政机关的委托实施强制拆除行为，则应由作出委托的行政机关承担责任。在此，需要提醒大家的是，如果遇到村委会以“村民自治”名义要求自主腾退（拆迁），大家也没必要惊慌，因为以貌似合法的“村民自治”腾退行为，其实存在很多漏洞，经不起推敲，经不起法律检验。公民的合法财产受宪法和法律保护，未经法定程序，任何人不得侵犯。如果您遭遇以“村民自治”名义实施腾退的情况，应及时拿起法律的武器，以维护自己的合法权益。