律所案例//公有住房转租效力认定

一、裁判观点：案外人将涉案房屋出租给被告刘某时，所出示的《公有住房租赁契约》是2014年3月18日签订的，此时，案外人与与原告李某已离婚，被告刘某作为承租人无法知道涉案房屋有其他人享有使用权。被告刘某与案外人签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且公有住房管理单位在合理期限内未对案外人的出租行为提出异议，故双方之间的合同依法成立并有效，被告刘某有权在合同期内使用涉案房屋。二、案情简介：2014年5月20日，被告刘某与案外人签订房屋租赁合同。约定将案外人拥有居住权的鼓楼区XX室出租给被告刘某，租金800元/月，租期10年。当日案外人写下收条，收到被告刘某房租96000元。在收条下方注明该租金冲抵借款字样。经查，因案外人欠被告刘某96000元，以出租房屋的租金冲抵。2016年1月20日，原告李某起诉要求被告刘某返还房屋。理由：原告李某与案外人原系夫妻关系。2001年7月4日原告李某与案外人离婚，在离婚判决书上明确鼓楼区XX室西间归原告李某使用，且2014年3月19日，案外人书面承诺耿素兰，“鼓楼区XX室有一半属于李某名下”。三、诉讼及法院裁判观点：关于被告刘某与案外人签订的《房屋租赁合同》效力问题。1、原告李某未提供证据证明案外人与被告刘某之间存在恶意串通，亦未提供证据证明被告刘某在签订《房屋租赁合同》时，知道原告李某享有涉案房屋西一间（含阳台）的使用权。且原告李某在2001年与案外人离婚后，并未对生效判决确认的其享有涉案住房西一间使用权向相关管理部门报备，致使案外人在2014年5月20日与南京市鼓楼房产经营有限公司签订的《公有住房租赁契约》上的承租人仍为案外人。故认为，被告刘某与案外人签订《房屋租赁合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”或违反法律、行政法规的强制性规定情形，系双方当事人真实意思表示，应属有效合同。2、从本案查明的事实看，原告李某在与案外人离婚后，长期将涉案房屋交由案外人出租或使用，被告刘某有理由相信案外人有权出租。即使案外人与被告刘某签订的《房屋租赁合同》违反了相关管理规定，应由相关管理部门进行处罚，并不必然导致涉案《房屋租赁合同》无效。四、法律规定：?《物权法》第九章第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。