商品房买卖合同纠纷-置业顾问宣传与实际交付房屋不一致的损失如何主张

律师观点分析1、基本案情2016年，业主拟购买某开发商开发的商铺，洽谈中开发商销售人员明确表示该商铺可以作为餐饮业态使用并向业主提供了相应文件，同时承诺烟道改造将在房屋交付前完成。在此情况下，双方签订了《商品房买卖合同》（预售），并依约支付了全部款项。该房屋已于2017年交付业主，但就烟道改造及作为餐饮业态使用事宜，虽经业主多次督促，但开发商均以各种理由进行推诿拖延，后因双方协商未达成一致，业主诉至法院。2、判决结果本案例经一审、二审、再审，最终支持业主的部分主张（20万元）。3、争议焦点及分析（1）置业顾问关于“商铺可作为餐饮经营”的约定是否构成商品房买卖合同的合同内容？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖司法解释”）第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。上述法律规定是基于对商品房买卖合同关系的深刻认知所做的具体规定，其规定考虑到了在商品房买卖交易中存在大量的信息不对称以及开发商与购房者不平等地位的现实情况。《商品房买卖司法解释》第三条所解决的问题即是“在商品房交易实践中如未将相关约定记载于《商品房买卖合同》时应该如何处理”。在本案中，关于商铺是否可作为餐饮经营，属于重大的交易事项，对案涉《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定有重大影响，因此无论是销售人员的承诺，还是开发商出具的文件，均属于《商品房买卖司法解释》第三条所规定的具体说明和允诺，本案的情形与上述法律规定一致，因此依据上述法律规定“案涉商铺可作为餐饮经营”依法构成合同内容。（2）业主的收房行为是否可以视为对房屋现状的认可？开发商在推介案涉商铺时至2017年7月均承诺案涉商铺可以作为餐饮经营，而且案涉商铺交付后业主一直与置业顾问及开发商司进行沟通要求进行烟道改造以符合餐饮经营，在2017年7月开发商才最终明确案涉商铺不能作为餐饮经营。基于上述背景，业主立即委托律师于2017年7月26日向开发商发送律师函要求“履行设立专用烟道义务满足餐饮业态”，在发送律师函无果后业主于2017年9月起诉。通过以上事实可以明确，业主从未认可案涉商铺的现状，开发商仅以收房行为主张业主认可案涉商铺的现状既不符合事实，也严重违反了诚实信用原则。（3）开发商能否将其他房屋的销售价格作为认定案涉房屋价格是否过高的依据？合同是合同双方根据自身真实意思表示与对方订立具有法律约束力的协议，合同只能约束合同的缔约各方。“可作为餐饮经营”是业主与开发商所开展商铺交易的重大交易事项，双方所确定的交易价格也是以“可作为餐饮经营”为基础，该交易价格系由专业的房地产公司根据自身商业判断和市场情况与买受人根据自身需求和自主判断所最终确定的，该交易价格涵盖了全部合同内容及要求，合同双方应当依法受其约束，但案涉合同只能约束合同当事人业主与开发商。同理，开发商提供的其他几套商铺所确定的交易价格是基于独立的法律关系，是该各方当事人基于对商铺价值的判断所作出的意思表示，是对其自身权利的处分，因此无论是价格约定过高或过低，都只能约束该合同的各方当事人。如该几套商铺的当事人认为购买商铺时的价格过高，受到了欺诈，其完全可以依法行使权利；其不行使权利，绝不能干扰其他当事人行使权利。二审判决以与案涉商铺并不属于同一法律关系的房屋价格作为判定案涉商铺价格是否合理的依据，该认定严重侵犯了合同双方意思自治的权利，而且助长了开发商的虚假宣传之风，不应得到支持。